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L’errore che commette il 78% dei proprietari

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Errore vendita

Da una recente verifica delle vendite effettuate negli ultimi 3 anni a Treviglio è emerso che circa l’80% dei venditori ha commesso un errore che ha inciso molto profondamente sulla trattativa che ha poi portato alla vendita.

Come è giusto che sia il proprietario di una casa nel venderla si lascia trasportare dai ricordi che ad essa sone legati: la nascita di un figlio, l’infanzia e i natali spensierati, la creazione della propria famiglia e probabilmente altri migliaia di ricordi felici.

Purtroppo però nel mercato immobiliare questo non conta, anzi spesso può mandare in fumo una trattativa con un potenziale compratore che a differenza del proprietario queste emozioni non le prova affatto ma che sta solo cercando tra le decine di case in vendita quella giusta per lui.

Come penso tu abbia già capito l’errore del quale ti parlavo poco fa è proprio quello di dare un valore alla propria casa influenzato da ricordi e sentimenti, senza soppesare lucidamente le caratteristiche (positive e negative) che possiede.

E’ per questo che il primo consiglio che forniamo sempre nelle fasi iniziali della nostra consulenza a chi si rivolge a noi per sapere come vendere il proprio appartamento o la propria villa è quello di effettuare una valutazione tramite un metodo scientifico, che tenga conto di dati oggettivi del mercato attuale e della zona dove si trova l’immobile, senza essere influenzata da aspetti emotivi.

Fare questo all’inizio della vendita è di fondamentale importanza per poter avere un valore di realizzo certo in tempi ragionevoli, senza lasciare la casa in vendita per svariati mesi, il che di norma conduce solo a regolari abbassamenti del prezzo e difficili trattative da portare a termine.

Il primo passo d’accento facciamo insieme al proprietario è perciò quello di effettuare una visita alla casa con lo scopo di collocarla all’interno del quartiere, cercandone pregi e difetti, evidenziando le caratteristiche interne e la qualità costruttiva.

Un aspetto altrettanto importante della prima visita è quello di anticipare eventuali problematiche che i visitati interessati all’acquisto potrebbero evidenziare; solo grazie alla nostra esperienza e al fatto che non veniamo influenzati dalle emozioni che normalmente prova il proprietario siamo in grado di immaginare eventuali obiezioni che un compratore interessato potrebbe sollevare.

A seguire, ma di estrema importanza, vengono poi le verifiche urbanistiche; di solito chiediamo al proprietario di fornirci una planimetria, o disegno della casa, così da verificare se quanto vediamo durante la visita sia uguale a quello che è stato disegnato in catasto; se si riesce ad averla già durante il primo incontro è sempre meglio, ma nell’eventualità siamo anche attrezzati per richiederne una copia direttamente al catasto di Bergamo in massimo un paio di giorni.

La verifica del disegno catastale è ormai diventata fondamentale nel nostro lavoro visto l’obbligo imposto in fase di atto notarile che tra casa e planimetria non ci siano differenze.

Le verifiche sono molto più complesse di quanto possa sembrare perché spesso e volentieri per avere la certezza che tutto sia regolare bisogna andare in Comune e richiedere tutte le concessioni edilizie e i vari progetti depositati.

Non puoi immaginare quante case abbiamo scoperto avere difformità catastali che durante il primo sopralluogo non avevamo nemmeno ipotizzato.

Proprio per queste esperienze queste verifiche le svolgiamo per tutti i nostri clienti nel momento stesso in cui una casa ci viene data da vendere, così da saper prevenire eventuali problematiche future; pensa cosa succederebbe se si scoprisse che il bagno in mansarda non fosse autorizzato dal Comune, magari proprio dopo che il proprietario avesse incassato la caparra del compratore… mi vengono già i brividi al solo pensiero.

Prima ti ho parlato di una valutazione scientifica e non ho usato questo termine a caso; finito il sopralluogo della casa ci prendiamo uno o due giorni per verificare tutti i dati delle vendite effettuate in zona (anche fatte dalla concorrenza o da privati come te) per stabilire il più probabile prezzo al metro quadrato del quartiere, se non addirittura della palazzina.

Solo una volta che abbiamo verificato questi aspetti, saremo pronti a redigere una valutazione di casa tua, composta da una relazione scritta di circa una decina di pagine, nella quale ti spiegheremo quali aspetti andranno valorizzati e quali invece potrebbero essere oggetto di obiezione da parte di un potenziale compratore.

Dopodiché la decisione di come procedere sarà solo tua: vendere al più probabile prezzo di mercato oppure aumentarlo influenzandolo con i ricordi degli anni trascorsi nella tua casa.

Fortunatamente svolgendo al meglio queste verifiche e dimostrando le nostre considerazioni con dati oggettivi, spesso e volentieri riusciamo a consigliare al meglio i nostri clienti, traducendo questo in tempi di vendita brevi e trattative molto limitate che non superano quasi mai il 3 o il 5% del prezzo d’incarico.

Negli ultimi sei mesi, aiutati anche da un mercato molto vivace, riusciamo addirittura a concludere trattative senza che il venditore debba abbassare il prezzo richiesto; ci risuscitano solo perché le verifiche iniziali sono state eseguite in maniera approfondita e corretta.

Se quindi stai pensando di cambiare casa il mio consiglio è di far effettuare una stima di casa tua a chi non sia influenzato dalle emozioni e dai ricordi e che abbia interesse che la tua casa venga venduta al prezzo pattuito senza trascinarti in estenuanti trattative al ribasso.

Se vorrai verificare quanto ti ho scritto finora e quanto per noi queste cose sono alla base del nostro metodo di lavoro sarò felicissimo di incontrarti; insieme valuteremo nel modo migliore la tua casa e ti consiglieremo sui passi da seguire per realizzare in tempi certi il miglior prezzo di mercato.

Prendiamo un appuntamento o lasciami la tua richiesta

Cesare Ciaffaglione
Cesare Ciaffaglione
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